元営業マンと考える。失敗しないマンション購入

大手不動産デベロッパーでマンション販売、用地開発、仲介流通部門を担当するかたわら、自身でも長年不動産投資を行ってきた不動産のプロが語る、マンション購入や不動産を通じた資産運用の情報提供ブログ

疑問や不安を解消し、失敗しないマンション購入、さらには資産運用に役立つ情報を提供いたします。

こんにちは。みなとです。

消費増税が2年半延期され、2019年10月から10%へ引き上げ前提となりました。

これに伴って、住宅取得控除(住宅ローン減税)も2年半延長
されることになりそうです。

「政府与党は消費増税の延期に対応するため関連法を改正する調整に入った・・・」
と、今月17日の日経新聞で報じられています‼

同じように、住宅取得者にとってありがたい、
住宅資金贈与の拡充についても2年半延長されることになりそうです。。。

そんなの当り前だろうが‼

と、突っ込みされたい方もいるかもしれません。

そもそも、これら住宅取得者向けの減税措置は、消費増税のバーター措置として
発行されるので、当たり前といえばそれまでの話です。

P5020600[1]

ちなみにこの場で、それぞれの内容についてざっと見てみましょう。
(詳細は省きますね)

①住宅取得控除
・住宅ローンを組んで、住宅を購入した人が対象。(50㎡以上の住宅)
・年末のローン残高×1%10年間にわたり、支払い済みの所得税、住民税から還付される。
・所得税、住民税(※住民税は10万円弱までが対象)を支払った額が控除対象、
つまり限度額であり、なおかつ、年間最大40万円までが上限。(※長期優良住宅の場合は50万円)
・一番多くもらえたとすると、40万円×10年間で、400万円
でも、このためには6,000万円近く借金をする必要アリ。
いずれにしても、10年間にわたり、合計数百万円の還付が受けられる可能性があり、とてもありがたい制度。
8%の消費税になるまでは、現行の半額までしか還付が受けられなかった・・・。

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②住宅取得等資金の贈与税の非課税制度(特例)
・受贈者側からみて、贈与者側が直系尊属であること
(親子間贈与だけでなく、祖父母子間贈与や祖父母孫間贈与でも適用できる)
・受贈者の年齢が、贈与を受けた年の1月1日において満20歳以上、年間所得が2,000万円まで。
・贈与を受けた年の翌年の3月15日までに住宅を取得し、住むこと。
・今現在、700万円までの非課税枠が、2,500万円となる
(※優良住宅の場合には+500万円)
⇒これが、2019年10月まで延期されることになりそう・・・と。

上記の2つの税制優遇が延期になるとはいっても、仮にローンを組んでマンションを買うなら、
今の方がいいかもしれませんね。

まあ、金利次第ですけどね。

いずれにしても、今、マンション購入を考えている人にとって、
すーーごくプラスというわけではありません

冷静にマンション探ししましょうね。

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こんにちは。みなとです。
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総論的な話で恐縮ですが、14日に不動産経済研究所から発表された
2016年上半期の首都圏マンションの市場動向・・・表題の通りです。

首都圏マンション販売24年ぶり低水準‼

そっか、マンションは売れてないんだ・・・。

今は買い時じゃないのか・・・。

と、思いますよね。。。

一応、内容を見てみましょう。

上半期での、発売戸数は、14,454戸。 前年同期比19.8%減。

⇒「販売価格が高止まりし、購入意欲が低下していることから、
バブル崩壊後の1992年以来の低水準」


とのことです・・・。

また、日経新聞によると、
「消費増税の再延期で駆け込み需要も消えており、
同協会は通年の予想を下方修正した」

とのことです・・・。

通年での発売戸数は、43,000戸→37,000戸と下方修正しています。

ちなみに、この「発売戸数」は、何かというと、新たに売り出した戸数。

売れた戸数ではありません

直近、6月の契約率は69.6%。
好・不調を分ける70%をちょっと切っています。

ちなみに、首都圏マンションの在庫数は、6,130戸。 前年比1,194戸増。

これらの数字、総論で見るとマンションは買い時じゃない・・・と結論づきますね。

しかし、そもそも「発売戸数」とは、

販売会社側が、
事前リサーチで希望が入った住戸を小出しに売り出している数
です。

それに対しての契約率70%弱というのも、いわば業者によって作られた数字。

マンションの在庫に至っては、発売初月に契約しなかった数。
実は、在庫6,000戸台は決して多くない。
数年前は1万戸以上で推移していた時期が何年もありました・・・。

一方で、購入者にとっては、超、超、超低金利の時代です。
銀行によっては、10年固定金利がなんと、0.4%
数年前に比べたら、1%以上も安い‼

仮に、4,000万円を35年ローンで組むと、1%の違いは、
800万円近くなります。
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もし、良い物件があれば、外野が何を言おうが、
買うべき時期だとは思いませんか???

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こんにちは。みなとです。
経済、金融情勢の先行きが世界的にも不透明な中、
「マイナス金利」という言葉が新聞紙面でよく見かけます。

今月8日には、長期金利の指標となる新発10年物国債利回りが最低を更新‼
一時、「-0.3%に・・・」といった記事も翌日の日経新聞に出ていました。

一方、これからマンションを買おうと思っている人にとっては、
住宅ローン金利の低下は願ってもいないチャンス‼

長らく、「最低金利」といわれながらも、住宅ローン金利は何年も下がりつづけています。
私が、マンション営業に携わった20年位前から、ほぼずーっと言ってます

では、どこまで下がるのか?
正直、1%を割った時点で、ほぼ下がる余地がないと考えていた人が大半でしょうが、
「マイナス金利」なるものが登場した今、理論上の下落余地は際限なくなりました。

ちなみに、今月の住宅ローン金利でめちゃくちゃ低いのは、次のものでしょうか・・・

三井住友信託銀行5年固定・・・0.35%
三井住友信託銀行10年固定・・・0.4%

それから、フラット35は・・・0.93%。(※当初5年間の金利。フラット35Sだと、0.63%)

10年物国債が最低を更新したということは、まだまだ下がるのでしょうか?

ちなみに、先月末の10年物国債金利は-0.23%でした・・・。
下がる可能性あるかもしれませんね。

国債金利推移こんな感じです。
10年物国債金利

マイナス金利を編み出した、2月以降はとめどなく下がっています・・・

ところで、住宅ローン金利はどの金利に連動しているのでしょうか?

実は次の通りなのです・・・。

①変動金利:日本銀行の政策金利=金融機関の短期プライムレート

②一定期間固定金利:円金利スワップ金利の動きが目安

③全期間固定金利:10年物国債の金利の動きが目安

そうしますと、上記のグラフに連動するのは、「フラット35」をはじめとする、
全期間固定金利になるんですね

いずれにしても、上記の①~③の金利の中で、それぞれが違う動きをするわけではないので、
今は低金利でよい時期なのは間違いありません。

あとは、どれだけ下がるか・・・ですが、
現実的には、ここまで来たら、良い物件さえ見つかれば、
借りてしまってよいのではないでしょうか?

今後も住宅ローン金利は注視していきますね。

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