元営業マンと考える。失敗しないマンション購入

大手不動産デベロッパーでマンション販売、用地開発、仲介流通部門を担当するかたわら、自身でも長年不動産投資を行ってきた不動産のプロが語る、マンション購入や不動産を通じた資産運用の情報提供ブログ

疑問や不安を解消し、失敗しないマンション購入、さらには資産運用に役立つ情報を提供いたします。

こんにちは。みなとです。
英国が国民投票でEU脱退‼
という、びっくりするようなニュースで、円高、株安・・・

経済がどうなるか・・・?

特にここで取り上げております、マンションや不動産は経済の動きに左右されますので、
今後の動きに注視していくことになりますね

経済が混乱すると、いったんは不動産も下がりますので、
それはそれでこれから取得する人にはいいかもです。。。

首都圏のマンション価格が上昇しているという話が聞かれて久しくなっています。
報道でも、マンション価格が高止まり。や、そろそろバブルか?
といった論調になっています。

今日は、首都圏中古マンションの全体的な市況について
東日本住宅流通機構(レインズ)のデータをベースに見ていきたいと思います。

ちなみにこのレインズとは、国土交通大臣から指定を受けた、
不動産流通機構が運営しているコンピュータ・ネットワーク・システムで
不動産業者が中古マンションや、土地、戸建ての売り物や成約を登録しています。

レインズは月に一回、市況データを発表しています。

今回は最新の2016年5月と、昨年の5月の市況データを見比べてみましょう

↓↓↓まず中古マンションの成約におけるデータです↓↓↓
 
 
成約数
坪単価
価格
面積
築年数
首都圏
2015年5月
3,008
 
150
 
2,887
63
20.1
2016年5月
3,001
 
155
3.0%
2,991
63
20.6
東京都
2015年5月
1,454
 
202
 
3,617
59
19.0
2016年5月
1,503
3.0%
207
2.0%
3,695
59
19.8
神奈川県
2015年5月
813
 
130
 
2,629
66
19.5
2016年5月
785
-3.4%
131
0.6%
2,641
66
20.1
埼玉県
2015年5月
369
 
85
 
1,744
67
23.1
2016年5月
356
-3.5%
93
9.0%
1,923
68
22.4
千葉県
2015年5月
372
 
79
 
1,732
72
23.0
2016年5月
357
-4.0%
84
7.0%
1,863
72
23.2

いかがでしょうか?

中古マンション市場は一都三県で年間約3~3.5万戸の成約があります。

5月はGWがあるので、比較的契約が多い月ですね。

成約数は都内が微増な以外はどこも少し減っています・・・

一方、成約単価および価格は、
埼玉県、千葉県の郊外のほうが9.0%7.0%と伸びていますね。

ただ、都内と比べると、成約数が約1/5と、マーケットはとても小さいのです。
埼玉県、千葉県では都内に近いエリア、もしくは、さいたま市や千葉市の駅前の一部では
マンション需要はあるものの・・・

戸建ての人気が高いことなどから、
実は都内に比べると少ない成約数なのです。

続いて、在庫、つまり売り出し中の数字を合わせて見てみましょう。
↓↓↓↓↓
 
 
在庫数
坪単価
価格
面積
築年数
首都圏
2015年5月
33,645
 
156
 
2,764
58
21.3
2016年5月
40,644
20.8%
185
17.8%
3,164
57
21.1
東京都
2015年5月
17,736
 
219
 
3,442
52
20.0
2016年5月
23,893
34.7%
250
14.3%
3,886
51
19.8
神奈川県
2015年5月
9,006
 
117
 
2,214
63
22.3
2016年5月
9,469
 5.1%
128
9.8%
2,364
61
22.7
埼玉県
2015年5月
3,483
 
85
 
1,694
65
22.2
2016年5月
3,819
 9.6%
93
8.9%
1,849
65
22.3
千葉県
2015年5月
3,420
 
81
 
1,790
72
23.3
2016年5月
3,463
 1.3%
83
2.5%
1,819
72
23.1

首都圏全体で見ると、売り出し中の物件数が昨年比20%増
とすさまじいことになっています
坪単価は17.8%アップです

要因は何といっても都内
売り出しが実に34.7%増です。そして、坪単価も14.3%増

しかし、成約数でみると、ここまで伸びていません

巷で「中古マンション価格が上昇している」
私の知人の大手仲介業者の営業マンも、
「中古の価格が上がりすぎて売れない」と嘆いていました。

が、実のところは、成約数、価格についてはそこまで大きく影響はせず、微増といったところなのです。

これが、他の商品と違うところなのではないかと私が考えている点です。
つまり、マンションの場合には、
供給が増えた→価格が下がるとすぐにはならないになない。

供給が20%増えたとしても、そのうち、本気で売りたい人がどれだけいるか?
売れたらラッキー、儲かる的な人がかなり含まれているのです。
当然それらの物件は、ネット上に掲載もされ、見学する人もいるのですが、
購入対象にはならず、

仲介業者としても、「本命を気に入ってもらうためのあて物物件」として扱っているのです。

買い手側は価格に応じた魅力ある物件を選別して購入しているということです。

売れる(価格の魅力的な)物件はどんどん売れるが、
売れない(物件のスペックにしては価格が高い)物件はいつまでも売れ残っている。
このため、売り出し中物件の平均価格や在庫数を押し上げてしまっている
と私は考えています。

マンション価格の上昇局面にみられるこの状況を、

私は、ダルマ落とし現象と呼んでいます。
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ダルマ落としでも、一番上の段(高額の物件)を落とすことはなく、
真ん中より下あたりからはじき落としていきます。

一番下(価格は安くても条件が悪い物件)をはじこうとすると、倒れてしまいますから、
狙うのは真ん中よりやや下あたり・・・といったことの比喩です。

すみません、わかりにくいでしょうか・・・

本題に戻りますが、
都内で急激に売り物が増えているのも、投機的に高く売れるなら売りたい・・・という人が
かなり多く含まれています。

都内の成約住戸の平均面積が59平方メートルであるにもかかわらず、
売り出し中の平均面積は51平方メートルです。
投資用の小ぶりなマンションもかなり含まれているため、平均値が押し下げられているのではないかと
推測しています。

一方、マーケットの小さい埼玉や千葉は成約価格が上昇していますが、
金額的に都心に比べると、まだまだ割安感があり、価格上昇余地があること、
新築は建築費が上がっているため、より価格上昇が大きいことから、
価格上昇が受け入れられている状況ではないかと思います。

これらの情報を頭に入れながら、お住まい探しをしてみてはいかがでしょうか?

最後までお読みいただきありがとうございます。

住友不動産販売株式会社




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こんにちは。みなとです。
知人からお花をいただきました。
IMG_1768
今まで、花には興味ありませんでしたが、お部屋に飾ってみると、気持ちが和みますね

今回は、港区、湾岸エリア、再開発、免振タワーマンション計画
についてレポートしたいと思います。

三井不動産がこの秋販売予定の37階建、565戸のビッグプロジェクト

パークコート浜離宮ザタワーです。

(パークコート浜離宮ザタワー 公式ホームページより)
浜離宮

都心にありながらも、浜離宮恩賜公園を望む好立地。



眺望はこなんな感じになるんでしょうか・・・。
(パークコート浜離宮ザタワー 公式ホームページより)

浜離宮ビュー



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水と緑を見下ろしながら、都心に住める・・・。
うん、素晴らしい・・・っつ。

資料請求してみると、高級な雰囲気ムンムンのパンフレットが到着です。

DSC_0022

場所は、JR「浜松町」駅徒歩5分
汐留エリア、虎ノ門ヒルズもほど近いエリア。
古いビルなどがあった場所を再開発により、タワーマンションを建てるとのこと。

(資料請求で頂いた資料より)
IMG_20160625_0006

また、東京オリンピックもひかえていおり、「アジアヘッドクォーター特区」
「国際戦略総合特区」にも指定されているとのこと。

よくわからないけでど、なんか、すごそうですね。

浜松町駅から、竹芝の湾岸方面に向けてはデッキでつながるらしい・・・

また築40年以上たつ、世界貿易センタービルは再開発により建て替えになるそうです。

1970年竣工。浜松町駅のシンボル的な存在の世界貿易センタービル
浜松町駅界隈の昭和的な雰囲気を醸し出していた。

本ビル敷地を含む「浜松町二丁目4地区」都市計画
(平成26年度着工~平成36年度竣工予定)に伴い、平成31年度に解体着手予定。
IMG_1773

ツインタワーのビルが建ち、商業施設も多数入るみたいですよ。


(パークコート浜離宮ザタワー 公式ホームページより)
周辺地図
周辺は雑居ビルなどのオフィスが多い場所。
正直、浜松町駅周辺というと、何となくパッとしない雑多な雰囲気がありますが、
一応、港区だったんですね・・・

周辺にお住まいの方ごめんなさい

これらの再開発によってきれいになりそう

送られてきた資料の中には、間取りも入っていました。
最近の三井不動産らしく、タワーマンションといっても、
すっきりとした使いやすそうな間取り。

30~124㎡、1LDK~3LDKを用意しています。

IMG_20160625_0002



IMG_20160625_0005
IMG_20160625_0004

で、気になるお値段ですが・・・

巷では、坪単価500万円超~とか、550万円超~とか言われてますが・・・

同封されていたアンケートでは・・・

下は~5,000万円

上は4億円~

いくらの想定かわかりませーん。

ちなみに収入欄は、

一番下が~800万円

上は5,000万円~

つまり、ふつーのサラリーマンはターゲットではないようです

IMG_20160625_0001

仮に、70㎡で1億円だとすると、坪単価472万円ですが、

最近の都心のマンションで考えると、それ以上してもおかしくなさそうですね

まして、大規模タワーの建設余地がなくなっている港区、一応、山手線内側・・・

うーん。私の予想は500~550万円かな・・・と思いますが。

みなさんどう思われますか?

今後も注目していきたいと思います。

最後までお読みいただきありがとうございます。

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こんにちは。みなとです。
東京都中央区にある、聖路加礼拝堂に行ってきましたぁ‼
IMG_1742
こういうところに行くと、厳かな気分になります

まるで、イタリアのチャペルみたいです

すみませんイタリア行ったことありませんでしたぁ。

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何かというと、聖路加産科クリニック7周年イベント
で子育てについての講演会があったのです。

いわゆるイクメン的なヤツです・・・。

これまで子育てに協力的でなかったので、禊も含めて行ってまいりましたぁ。

上はその時の写真です。

こんな感じで行ってきましたぁ・・・
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さて、本題に入ります・・・。
以前、住宅ローンは年収に対しての返済比率40%まで借り入れ可能である
旨の情報をお伝えしました。

この40%の返済比率は、銀行にもよりますが、実際の適用金利ではなく、
4.0%等の審査金利(金融機関によって金利が異なる)によって計算することなど
をお伝えしました。

それでは、住宅ローンを組みたいと考えたときに、
住宅ローン以外の既存借入、ローンはどう考えるのか?
について取り上げてみたいと思います。

ズバリ、
他に借入がある場合には、それらも返済率に算入されます‼

つまり、既存の借入を勘案したうえでローン審査を通すことを考える必要があります。

多くの人にとって住宅ローンのみで40%の返済比率を超過するというよりも、
その他借入との合算で結果的に40%超過してしまう
心配のほうが現実的だと思います。

では、その他借り入れの例を見てみましょう。
(あくまで私の経験に基づく内容となり、個々の事象にって異なることがあり得ることをご了承ください)

住宅ローンの審査時に合算される借入

・オートローン
月額5万円払っていると、住宅ローン1,000万円超に相当する。
住宅ローン審査時の返済比率を最も圧迫する要因となる。
車は家を買った後に買うのが望ましいのでは・・・
ベンツなど外車の一部のローンは住宅ローンの審査に出てこないこともあり。

・クレジット分割払い(リボ払い)
基本的に1回払いは問題ないといわれている。リボ払いにすると、返済比率に参入。
リボ払いをしている時には、「カード限度額」=「借入相当額」とみなされることがある。
例えば、リボ払いで10万円の商品を購入しても、限度額が100万円であれば、
「100万円借りている人」とみなされる可能性があるので注意が必要。

・携帯・スマホの分割払い
携帯、スマホを現金で買う人よりも分割で買うのが主流化しているように思える昨今。
この分割もしっかりとローンに参入されます。
金額が大きくないとはいえ、ローン申込時には必ず申告するようにしましょう。

・消費者金融
消費者金融で借入→即アウトという銀行も一部あり。
住宅ローン審査前には完済しておいた方が無難。
マンションの営業マン、住宅ローンの担当者には審査前に借入の事実を正直に伝え
対策を立てたうえで審査をすべし。


住宅ローンの審査時に合算されない借入

・奨学金(育英会等の)
今や、学生の半数近くが奨学金を利用する時代となりました。
基本的には奨学金はローン審査に参入されません。
しかし、利息がかかる奨学金の中にはこの限りではない場合もありますので、
念のため確認することをおススメします。


さて、上記のような借入がある場合には、住宅ローン事前審査時に、
「既存借入」の記載欄がありますので、
必ず、正直に記載するようにしましょう。

仮に申告しなくても、銀行は必ず借入本人の借入履歴を確認します。
この際に、既存借入に記載がないと、銀行側から、「既存借入の完済条件」による承認等を
出すことができなくなります。

何かというと、個人情報にうるさくなった昨今では、本人が開示した既存借入内容について、
完済を求めることはできても、
開示されていない借入を、
銀行側から指摘することができないのです。


このため、少々面倒であっても、正直に既存借入内容を開示することをお勧めいたします。

ちょっと借りたものでも、几帳面かつ、正直に話す人のほうが、銀行さんは好きなんですね。

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