こんにちは。みなとです。
英国が国民投票でEU脱退‼
という、びっくりするようなニュースで、円高、株安・・・

経済がどうなるか・・・?

特にここで取り上げております、マンションや不動産は経済の動きに左右されますので、
今後の動きに注視していくことになりますね

経済が混乱すると、いったんは不動産も下がりますので、
それはそれでこれから取得する人にはいいかもです。。。

首都圏のマンション価格が上昇しているという話が聞かれて久しくなっています。
報道でも、マンション価格が高止まり。や、そろそろバブルか?
といった論調になっています。

今日は、首都圏中古マンションの全体的な市況について
東日本住宅流通機構(レインズ)のデータをベースに見ていきたいと思います。

ちなみにこのレインズとは、国土交通大臣から指定を受けた、
不動産流通機構が運営しているコンピュータ・ネットワーク・システムで
不動産業者が中古マンションや、土地、戸建ての売り物や成約を登録しています。

レインズは月に一回、市況データを発表しています。

今回は最新の2016年5月と、昨年の5月の市況データを見比べてみましょう

↓↓↓まず中古マンションの成約におけるデータです↓↓↓
 
 
成約数
坪単価
価格
面積
築年数
首都圏
2015年5月
3,008
 
150
 
2,887
63
20.1
2016年5月
3,001
 
155
3.0%
2,991
63
20.6
東京都
2015年5月
1,454
 
202
 
3,617
59
19.0
2016年5月
1,503
3.0%
207
2.0%
3,695
59
19.8
神奈川県
2015年5月
813
 
130
 
2,629
66
19.5
2016年5月
785
-3.4%
131
0.6%
2,641
66
20.1
埼玉県
2015年5月
369
 
85
 
1,744
67
23.1
2016年5月
356
-3.5%
93
9.0%
1,923
68
22.4
千葉県
2015年5月
372
 
79
 
1,732
72
23.0
2016年5月
357
-4.0%
84
7.0%
1,863
72
23.2

いかがでしょうか?

中古マンション市場は一都三県で年間約3~3.5万戸の成約があります。

5月はGWがあるので、比較的契約が多い月ですね。

成約数は都内が微増な以外はどこも少し減っています・・・

一方、成約単価および価格は、
埼玉県、千葉県の郊外のほうが9.0%7.0%と伸びていますね。

ただ、都内と比べると、成約数が約1/5と、マーケットはとても小さいのです。
埼玉県、千葉県では都内に近いエリア、もしくは、さいたま市や千葉市の駅前の一部では
マンション需要はあるものの・・・

戸建ての人気が高いことなどから、
実は都内に比べると少ない成約数なのです。

続いて、在庫、つまり売り出し中の数字を合わせて見てみましょう。
↓↓↓↓↓
 
 
在庫数
坪単価
価格
面積
築年数
首都圏
2015年5月
33,645
 
156
 
2,764
58
21.3
2016年5月
40,644
20.8%
185
17.8%
3,164
57
21.1
東京都
2015年5月
17,736
 
219
 
3,442
52
20.0
2016年5月
23,893
34.7%
250
14.3%
3,886
51
19.8
神奈川県
2015年5月
9,006
 
117
 
2,214
63
22.3
2016年5月
9,469
 5.1%
128
9.8%
2,364
61
22.7
埼玉県
2015年5月
3,483
 
85
 
1,694
65
22.2
2016年5月
3,819
 9.6%
93
8.9%
1,849
65
22.3
千葉県
2015年5月
3,420
 
81
 
1,790
72
23.3
2016年5月
3,463
 1.3%
83
2.5%
1,819
72
23.1

首都圏全体で見ると、売り出し中の物件数が昨年比20%増
とすさまじいことになっています
坪単価は17.8%アップです

要因は何といっても都内
売り出しが実に34.7%増です。そして、坪単価も14.3%増

しかし、成約数でみると、ここまで伸びていません

巷で「中古マンション価格が上昇している」
私の知人の大手仲介業者の営業マンも、
「中古の価格が上がりすぎて売れない」と嘆いていました。

が、実のところは、成約数、価格についてはそこまで大きく影響はせず、微増といったところなのです。

これが、他の商品と違うところなのではないかと私が考えている点です。
つまり、マンションの場合には、
供給が増えた→価格が下がるとすぐにはならないになない。

供給が20%増えたとしても、そのうち、本気で売りたい人がどれだけいるか?
売れたらラッキー、儲かる的な人がかなり含まれているのです。
当然それらの物件は、ネット上に掲載もされ、見学する人もいるのですが、
購入対象にはならず、

仲介業者としても、「本命を気に入ってもらうためのあて物物件」として扱っているのです。

買い手側は価格に応じた魅力ある物件を選別して購入しているということです。

売れる(価格の魅力的な)物件はどんどん売れるが、
売れない(物件のスペックにしては価格が高い)物件はいつまでも売れ残っている。
このため、売り出し中物件の平均価格や在庫数を押し上げてしまっている
と私は考えています。

マンション価格の上昇局面にみられるこの状況を、

私は、ダルマ落とし現象と呼んでいます。
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ダルマ落としでも、一番上の段(高額の物件)を落とすことはなく、
真ん中より下あたりからはじき落としていきます。

一番下(価格は安くても条件が悪い物件)をはじこうとすると、倒れてしまいますから、
狙うのは真ん中よりやや下あたり・・・といったことの比喩です。

すみません、わかりにくいでしょうか・・・

本題に戻りますが、
都内で急激に売り物が増えているのも、投機的に高く売れるなら売りたい・・・という人が
かなり多く含まれています。

都内の成約住戸の平均面積が59平方メートルであるにもかかわらず、
売り出し中の平均面積は51平方メートルです。
投資用の小ぶりなマンションもかなり含まれているため、平均値が押し下げられているのではないかと
推測しています。

一方、マーケットの小さい埼玉や千葉は成約価格が上昇していますが、
金額的に都心に比べると、まだまだ割安感があり、価格上昇余地があること、
新築は建築費が上がっているため、より価格上昇が大きいことから、
価格上昇が受け入れられている状況ではないかと思います。

これらの情報を頭に入れながら、お住まい探しをしてみてはいかがでしょうか?

最後までお読みいただきありがとうございます。

住友不動産販売株式会社




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