元営業マンと考える。失敗しないマンション購入

大手不動産デベロッパーでマンション販売、用地開発、仲介流通部門を担当するかたわら、自身でも長年不動産投資を行ってきた不動産のプロが語る、マンション購入や不動産を通じた資産運用の情報提供ブログ

カテゴリ:新築マンションモデルルーム > アルファグランデ千桜タワー

こんにちは。みなとです。
前回ご紹介した、「アルファグランデ千桜タワー」の続報です

千桜タワー

前回の事前案内会より、より具体的な予定価格が発表されました。
(前回は、住戸ごとではなく、14~19階が、6,300~6,500万円ですよ・・・という具合でした。)

「より具体的な予定価格(?)って何じゃい‼」・・・
という突っ込みはお許しください・・・

 ↓↓↓↓↓                            ↓↓↓↓↓
IMG_1329 (2)
青枠・・・千代田区民優先分譲住戸
赤枠・・・一般向け販売住戸

2LDKの価格が全体的に下がっている印象ですね。

営業さんのお話では、
千代田区民対象住戸で2LDKは終わらないかも・・・

との、まさかの弱気発言が出ていました。

まあ、ファミリー対象なんでしょう。きっと

前回は6月から「千代田区民優先分譲」というお話をしていましたが、
7月上旬になるようです。

一般の方はそれ以降のようです・・・

2LDKの希望者が若干少ないのかもしれませんね。。

いずれにしても、話題の物件ですから、即日完売する(させる)・・・のではないか
と思います

今後もウオッチ・・・していきたいと思います。

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こんにちは。みなとです。
前回に続いて、話題の「アルファグランデ千桜タワー」
5/13(金)~16(日)一般向けの事前説明会開催。

案内は次の流れでした。
写真撮影禁止のため、画像でお伝えできないのは何とも残念です

1.アンケート記入
お客が多く、アンケート記入は早々に終わったのですが、
30分程度待ちました
通路にまで人が溢れかえっている。
それにしても次から次へとお客が来ている・・・

感じの良いお姉さんが、「こちらを首にかけてお待ちください。」
と整理番号を渡される。「47番」。

事前見学会受付は13:00~16:30。
13:30に着いたので、すでに47件いるということか?

妻と赤ん坊を連れていた私は、
自分のバックと妻のバックを斜め掛け、首から整理券をぶら下げて
お上りさん丸出しになる・・・

しかし、周りを見渡すと、都心タワーや、野村不動産や三井の物件にみられるような、
「私、セレブですけど何か?」みたいな人は見かけず、

それなりのサラリーマンなのだろうが、あか抜けない(失礼)。

ファミリーばかりが目立つ
郊外の物件のモデルルームのような雰囲気である。
私自身も、斜め掛けのバックを気にせずにいられた。

「中流層向け」と言われるコンセプト、どストライクです。

ブースを見渡すと、なんと!
価格表が大きく壁に貼られていた!
価格

当初の評判ほど安くない。

東西向きで平均坪単価330万円、
南向きは370万円というところ・・・


余計な説明を延々聞かされた最後に価格を伝えられるモデルルームに比べると
ありがたい!

「価格が合わない人はお引き取りください」
と言わんばかりだが、

販売側からすると、たくさんのお客をさばくためには効率的な手法。
私個人としては、買主も変に期待して持たされるより、
よほど良心的という印象。

価格表のマスがピンクで塗られている住戸は「千代田区民優先」とある。
区外の人は高いところを買ってください・・・ということか?

2.シアター映像による物件説明
7~8組のお客がブースに通され、約10分の説明映像。
お客の数を考えたら、もう少し広いブースにしろや!
とも感じたが、どうせ即日完売するのなら、余計な費用をかけないのも当然だ。

小学校の跡地で、ひたすら立地が良いという内容だったが、
不動産屋の私には退屈な内容。
CG映像も普通で特にお金がかかった仕掛けもなかった。

まあ、いいんですけど。

3.模型コーナーで建物紹介
同じく7~8組のお客がブースに移動し、
10分程度建物の配棟、周囲の建物との関係を説明。
1階には「まいばすけっと」と、自動車修理工場(?)が入るらしい。

千代田区民の説明会に参加していた友人は「成城石井」とか入って欲しそうだったが、
現実的な生活であれば、よほど「まいばすけっと」の方が助かるだろう。
IMG_1322

1、2階は事務所等、
3~7階は賃貸住戸
8~25階が分譲対象。

周囲に雑居ビルが多い立地なので、
西、南向きは15階まで行けば眺望が抜けそうだが、

東は新たに区営住宅が隣接して建設しており、
20階まで行かないと抜けそうにない。

全体説明後に質問をすると、周辺建物との関係を丁寧に答えてくれた。

4.モデルルーム見学
67㎡の普通のタイプと、78㎡のプレミアム仕様の2つのモデルルーム。
基本的にお客がフリーで見学し、質問があれば案内の女性に聞くというスタイルだった。

【67㎡のMRタイプ・パンフレットより】
IMG_1329 (1)

中流層向けだからなのか
仕様・設備は普通のファミリータイプレベル。
都心タワーを見慣れている人からすると、物足りないかも。

【78㎡タイプのモデルルーム・パンフレットより】
IMG_1328

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マンションの価値はほぼ立地なので、
「セレブを味わいたければ、
オプションつければいいんじゃない?」
位の話ではある。

正直、モデルルームも普通の印象だった。

5.商談
モデルルームを出たところで、商談を希望するか否か聞かれる。
整理券の番号はここではじめて必要となった。

「せっかく来たんだし、聞いていこうよ」的なノリなのか、
ほとんどの人は商談を希望。
説明パネルを見ながら、しばらくギャラリーで待機。

妻とカラーセレクトの議論をしていると、番号で呼ばれ、商談ブースへ。
営業さんも同じ話をたくさんしているのか、やや疲労の表情があったが、
「買ってください」オーラは全くなく、
ふつうに「売れる物件なんだろうな」との印象を持った。

冒頭に「混雑しているので、20分程度でお願いします。」と言われ、販売方法等の説明がある。
私が聞きたいことは2点。

①転売・転貸できるのか?
②倍率どのくらいなのか?

①については、
「千代田区民優先分譲住戸」は当初5年間転売・転貸禁止
とのこと。

つまり、
「安い部屋は転売できません。
やりたければ、高い部屋を買ってね」
と理解した。

②倍率は何とも言えない。⇒売っていないから当たり前の回答。ただしヒントはくれた。
千代田区民事前見学会の来場数は600組。
一般見学会は集計していないのでわからない。

販売は2回に分ける。
6月下旬に千代田区民優先分譲86戸
7月に一般分譲98戸を受付

千代田区民は外れても一般で申込ができる。しかも一般に比べたら2倍の権利有とのこと。

千代田区民の優先ぶりがハンパない!

千代田区民の要件は6/1以降の住民票提示とのこと。
どうしても欲しかったら、それまでに引っ越せばOKらしい。
⇒あくまで自己責任です

千代田区民で600組来場、仮に2割が抽選参加、これからの来場もある・・・
と考えると、区民優先86区画に対して、平均2~3倍くらいなのかなぁ・・・

たぶん、一般も3~4倍くらいなんじゃないか・・・と予想してみた。

また、ファミリーが多く、2LDKの方が倍率は低そうな話だった。
仮に投資用であれば2LDKという考え方も良いかもしれない。

商談後には、「具体的に検討したければ、また連絡しますので、記入しておいて」的な
感じでアンケートを記入して案内終了。

基本、余裕たっぷりの営業スタイルだった

6.現地見学
事前見学会を終えた来場者はその流れで現地に向かっていた。
私も同様に現地へ

現地を見ると、東向きと対面する区営住宅が意外と近い印象があり、それよりも
西向きの下層の方が開放感がある印象を持った。

【写真は東側に建設中の区営住宅。手前側の空地が建設地】 
IMG_1311 (1)

でも、その部屋って千代田区民優先だよね・・・
と、思いながら現地を一周。

中央区晴海 地上52階建免震ツインタワー、誕生


雑居ビルが多いので、眺望が欲しければやはり上階だよなぁ。

思ったより高いという印象の人が多いかもしれないが、千代田区、駅徒歩1分
という立地を考えれば、定期借地権である点を差し引いても、割安な物件だと思う。

都心で資産性重視のマンションを希望する方は、
しつこい営業もないので、一度モデルルームを訪問してみてはどうでしょうか?

最後までお読みいただきありがとうございます。

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こんにちは。みなとです。

上半期の都心新築マンションで注目度ナンバー1ともいわれている(?)

「岩本町」駅徒歩1分・免振タワーマンション
「アルファグランデ千桜タワー」

千桜タワー
(同物件HPより)

「千代田区民向け事前見学会」に引き続き、
5月13日(金)~15日(日)に一般向け「事前案見学会」
が開催され、早速行ってきましたぁ!

「シティタワー品川」(2008年分譲・坪単価120万円)
の再来ではないか

と昨年末のホームページアップより話題になっていた物件です

70年の定期借地権ではあるものの、千代田区・岩本町w1・免振タワー、
「中級所得者向けのファミリータイプ」で、坪単価が300万円未満?
あるいは、250万円
ともいわれていた。

(仮に70㎡だと、5,000万円前半~中盤のイメージ)

予想通り、事前見学会は大盛況で、商談も希望者のみに20分程度
と時間制限設定

会場も盛り上がっていましたよ

基本、会場の写真撮影が禁止だったので画像が乗せられません

【現地周辺図・同物件HPより】
徒歩13分圏に13駅、13路線だそうです。あまりピンときませんね
map
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気になる価格は・・・、
平均で見ると、

東向き・西向き
⇒坪単価約330万円(67㎡3LDK14~19階で、6,600~6,800万円台予定)

南向き
⇒坪単価約370万円(68㎡3LDK14~19階で、7,600~7,800万円台予定)

と、期待していた人は、がっかりしたかもしれません

それでも、最近の都心3区(千代田、港、中央区)の価格からすれば、
定期借地権(70年)であることを差し引いても、坪単価400~450万円でもおかしくない

これでも、十分に割安物件といえるのではないだろうか?

物件の概要は次の通り。
「アルファグランデ千桜タワー」物件概要
所在地 東京都千代田区神田東松下町22番地外
交通 都営地下鉄新宿線「岩本町」駅徒歩1 分、
東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩4分、
JR京浜東北線・山手線・総武線「秋葉原」駅徒歩5 分、
東京メトロ銀座線「神田」駅徒歩5 分、
JR京浜東北線・山手線・中央線「神田」駅徒歩5 分
敷地面積 3,428.53m²
建築面積 1,414.15m²
建築延床面積 26,968.33m²
地目 宅地
用途地域 商業地域
地域地区 防火地域
総戸数 276 戸(事業協力者住戸27 戸、非分譲住戸65 戸含む)
予定販売戸数 未定
予定販売価格 未定
予定最多価格帯 未定
間取り 2LDK~3LDK
専有面積 56.14m²〜110.51m²※トランクルーム面積含む
バルコニー面積 7.40m²〜30.31m²
管理費 未定
修繕積立金 未定
修繕積立基金 未定
管理準備金 未定
構造・階数 鉄筋コンクリート造一部鉄骨造 地上25階建
建築確認番号 第 BCJ14 本建確 233 号 変2(H28/4/22)※変更申請の予定有
第 BCJ14 本建確 233 号 変1(H27/12/21)
第 BCJ14 本建確 233 号(H27/2/5)
建ぺい率 80%
容積率 600%
入居開始時期 平成 30 年 7 月下旬(予定)
駐車場台数 76台(バリアフリー対応型)
駐輪場台数 227台
バイク置場台数 2台
分譲後の権利形態 建物:区分所有権、敷地:定期借地権の準共有
管理形態 区分所有者全員により管理組合もしくは管理組合法人を設立し、管理会社に委託(予定)
設計会社 株式会社山下設計・大成建設株式会社
施工会社 スターツCAM・大成建設共同企業体
管理会社 スターツアメニティー株式会社
事業主 スターツコーポレーション株式会社 国土交通大臣(10)第 2473 号
〒103-0027 東京都中央区日本橋 3-4-10 スターツ八重洲中央ビル
売主/販売代理 スターツデベロップメント株式会社:東京都知事(1)第 96706 号(一社)全国住宅産業協会会員
〒134-0083 東京都江戸川区中葛西 5-33-14 ライフランド葛西 2F
売主 安田不動産株式会社:国土交通大臣免許(4)第 5729 号(一社)不動産協会会員 (一社)不動産流通経営協会会員(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟
〒101-0054 東京都千代田区神田錦町二丁目 11 番地
販売代理 伊藤忠ハウジング株式会社:国土交通大臣(13)第 803 号(一社)不動産協 会会員(一社)不動産流通経営協会会員
〒107-0052 東京都港区赤坂 2-9-11
販売代理 東京建物株式会社 八重洲分室:国土交通大臣(15)第 6 号(一社)不動産協会 会員、(公社)首都圏不動産公正取引協議会加盟
〒103-0028 東京都中央区八重洲一丁目 4 番 16 号 東京建物八重洲ビル
定期借地権概要 ・借地権の種類/一般定期借地権(定期借地権及び転定期借地権)※賃借権
・存続期間/2088年5月30日まで※期間満了時に更地に復元して返還
・借地権の譲渡・転貸/可。ただし借地権設定者への事前通知が必要です。
・地代/未定
・解体準備金/未定
・解体準備基金/未定
・権利金/未定

アルファグランデ千桜タワー最大のネックとなりえるのが、
「70年の定期借地権」
でしょうね。

「定期借地権」の詳細ついては今後本ブログでも説明していきたいと思うが、早い話が、
70年後に、このマンションは取り壊しになることが決まっている
ということ

定期借地権のマンションは、一般所有権の7割程度の価値である
と、これまで言われています。

しかし、先のシティタワー品川の例が顕著だが、都心立地の物件、かつ、長期の定期借地権
物件は中古価格と比べても一定の相場で流通している。
「アルファグランデ千桜タワー」についても都心であることから、
同様の資産性は保たれるのではないかと思う。

定期借地権の場合、取り壊しに向け、「解体準備金」を支払うことになる。
あわせて、月々の管理費以外に、土地の借地代金を支払うことになる。

本物件の定借に伴う月額コストは次の通り。
70Iタイプ・68.45㎡⇒ 地代20,200円解体積立金2,860円23,060円

これに通常のマンションでもかかる管理費等を加えると、
管理費18,610円+修繕積立金8,910円+インターネット使用料1,320円+上記23,060円=51,900円

通常の3LDKの部屋を購入して、月々のローンに加えて、
5万円以上のプラスは正直、きつい!

中流層向けの物件と言っていたのは一体誰だ!
とツッコミたくなる。

しかし、もう一度冷静に支払いを検証してみましょう。
定借に伴う月額コスト23,060円の支払いは、35年ローンの支払額から逆算すると、
800万円相当です

つまり、購入価格に800万円プラスと考えると、
東西向き67㎡3LDK、坪単価約370万円換算、14~19階が7,400~7,600万円
南向き68㎡3LDK、坪単価約415万円換算、14~19階が8,400~8,600万円

先ほど、「定期借地権(70年)であることを差し引いても、

坪単価400~450万円でもおかしくない」との前提に立てば・・・

そうはいっても、割安といえる物件


さらにもう一つネックがあります。
「アルファグランデ千桜タワー」の地所有者が「千代田区」になることから、
千代田区民への優先がハンパないのだ

もちろん、私は千代田区民ではない・・・

そもそも、区民でなければ買えないのではないか・・・
というのが、もう一つのネック。

「ハンパない優先」、ざっと言うと次の通り

①千代田区民優先分譲⇒販売対象住戸全184戸中、86戸が千代田区民優先住戸
区民しか申し込めない。
住戸位置は19階までの東西向き(割安な住戸が対象になっている。)

②千代田区民倍率優遇⇒区民優先住戸以外の販売時には、
千代田区民は2倍の倍率優遇あり
仮に、千代田区民と、区外のお客2組の抽選の場合、その住戸の倍率は3倍となり、
区民は2倍分の権利を持つ。

販売受付は最短で6月下旬に千代田区民優先分譲、7月に一般分譲の2回行うとのこと。
千代田区民は2回申込のチャンスがある。区外の人は1回のみ。

DR-15[1]

ちなみに区民の要件としては、6月1日以降に住民票で確認するとのこと。
どうしても買いたければ、自己責任で
千代田区に引っ越せばよいということらしく

担当者がそういう人もいると話をしていた。

また、区民優先住戸については、シティタワー品川のように、
引き渡し後5年間は転売、転貸が禁止だそうだ。

つまり、割安な部屋は5年間は転売、転貸が禁止。
すぐに転売したければ、高い部屋を買いなさいと、
投資目的の人にも厳しいルール付。

しかし、私、みなとの見立てでは、あらゆることを加味しても、

十分に価値ある物件だと思います。

中央区晴海 地上52階建免震ツインタワー、誕生


【現地北側道路から見た様子】ようやく1階部分に着手したところ・・・
IMG_1320

「アルファグランデ千桜タワー」の建物や、配棟、住戸検証などについては、
引き続き、次回のブログで紹介したいと思います。

最後までお読みいただきありがとうございます。

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